原創(chuàng) 南方基金 2020-05-06 21:14:44

五一前夕，《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿）發(fā)布，引發(fā)了市場的廣泛關(guān)注。

圖片來源：證監(jiān)會網(wǎng)站

接下來，小南就和大家聊聊REITs

1、什么是REITs？

REITs（英文全稱是Real Estate Investment Trusts）即不動產(chǎn)投資信托基金，在國外主要是投資房地產(chǎn)等領(lǐng)域。

需要注意的是，國內(nèi)此次推出的通知是面向基建設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的REITs。有觀點(diǎn)認(rèn)為，其本質(zhì)是支援“新老基建”項目的基金。

打個比方，假設(shè)投資人A花費(fèi)100億建成的機(jī)場投每年凈利潤為5億元，那么回收成本需要20年。

如果這時候公募REITs向多個投資者募集到110億元并買下這個機(jī)場的所有權(quán)，以后投資者每年就可以賺4.5%的收益（5億/110億*100%），投資人A也能迅速收回投資并拿到滿意的收益。

2、為什么要發(fā)行公募基建REITs？

基建項目投入及運(yùn)營周期一般長達(dá)10-30年，資金投入后長期失去流動性，而基建REITs相當(dāng)于將優(yōu)質(zhì)的基建項目提前變現(xiàn)，盤活存量資產(chǎn)。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1981-2019年全國基礎(chǔ)固定資產(chǎn)投資的總量累計達(dá)600萬億，除去非經(jīng)營性資產(chǎn)以及折舊損耗，我國基建REITs能帶動的投資資金仍十分可觀。

1981年以來，我國固定資產(chǎn)投資完成額累計達(dá)600萬億

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、東吳證券研究所，統(tǒng)計時間：1981年-2019年

3、“別人家”的REITs

REITs起源于1960年的美國，經(jīng)過半個世紀(jì)的發(fā)展，現(xiàn)已經(jīng)成為世界上主流投資品之一，僅美國的REITs規(guī)模就超過一萬億美元。

美國REITs數(shù)量及市場規(guī)模

數(shù)據(jù)來源：Nreit，川財證券研究所

迄今，REITs已在包括所有G7國家在內(nèi)的近40個國家落地。

近40個國家擁有不動產(chǎn)投資信托基金

圖片來源：NAREIT、世紀(jì)證券研究所

值得注意的是，REITs還有以下其他特征：

①有強(qiáng)制分紅要求

REITs有強(qiáng)制分紅的要求，且分配的紅利可以在稅前抵扣，從而避免雙重征稅，如美國要求每年至少以股息形式分配其普通應(yīng)納稅所得額的90％，否者征稅。

②資金高比例投資于不動產(chǎn)

所募集資金的很高比例必須投資于不動產(chǎn)，如美國要求至少75%投資于不動產(chǎn)或相關(guān)份額。

主要國家或地區(qū)對REITs的相關(guān)規(guī)定

資料來源：《中國公募REITs發(fā)展白皮書》，川財證券研究所

③底層資產(chǎn)豐富

除了寫字樓、商業(yè)零售、酒店、公寓等房地產(chǎn)，REITs底層資產(chǎn)還可以是能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的港口、鐵路、數(shù)據(jù)中心等基礎(chǔ)設(shè)施。

圖片來源：中國REITs論壇

④低門檻，高流動性

REITs的出現(xiàn)有效降低了不動產(chǎn)投資的門檻，使得原本較大資金才能完成的投資被分成小單位的份額，再由普通投資者認(rèn)購。

此外，REITs也可以像股票一樣在二級市場自由交易，保障了較好的流動性。

⑤與其他資產(chǎn)相關(guān)性低

按照資金的投向不同，REITs可分為權(quán)益型、抵押型、混合型，上述機(jī)場的例子即是最常見的權(quán)益型REITs，資金直接投向不動產(chǎn)同時獲利產(chǎn)權(quán)，而不動產(chǎn)的租金等收入和增值部分就變成投資者的收入來源。

根據(jù)Nareit（美國房地產(chǎn)投資信托基金協(xié)會）公布的數(shù)據(jù)，我們對美國1972-2019年權(quán)益型REITs的收益率與同期標(biāo)普500指數(shù)、納斯達(dá)克指數(shù)、道瓊斯工業(yè)指數(shù)進(jìn)行相關(guān)系數(shù)計算。

結(jié)果發(fā)現(xiàn)美國的權(quán)益型REITs與三大股指相關(guān)系數(shù)均小于0.6，說明REITs與股市的相關(guān)性較低，適合作為資產(chǎn)配置組合的標(biāo)的之一。

權(quán)益型REITs與主要股指相關(guān)性很低

數(shù)據(jù)來源：Nareit，Wind，統(tǒng)計時間：1972年-2019年

未來REITs或?qū)l(fā)展成國內(nèi)基民們的又一重要投資方向，讓我們拭目以待當(dāng)“包租婆”的日子吧！