中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，孕育了繁榮的房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資為代表的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。而“房住不炒”“租售并舉”政策方向的確立，更使得國(guó)內(nèi)探索已久的不動(dòng)產(chǎn)證券化引起各界關(guān)注——REITs這一金融產(chǎn)品迎來(lái)了良好的發(fā)展機(jī)遇。

同時(shí)，隨著資管新規(guī)落地，地產(chǎn)企業(yè)乃至整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)融資也變得更加困難，發(fā)展REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，尋求新模式新思路的需求也愈發(fā)迫切。

那么，什么是REITs？REITs將在中國(guó)有著怎樣的發(fā)展？這個(gè)市場(chǎng)如何推動(dòng)？專業(yè)人才又該如何培養(yǎng)？

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什么是REITs

REITs，是不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts）的簡(jiǎn)稱。

REITs通過(guò)發(fā)行收益憑證匯集多數(shù)投資者的資金，交由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者，是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)證券化的重要手段。它于1960年發(fā)源于美國(guó)，自20世紀(jì)90年代以來(lái)，全球REITs市場(chǎng)快速發(fā)展，全球市值目前已達(dá)1.8萬(wàn)億美元。

REITs具有強(qiáng)制分紅、收益穩(wěn)健，專業(yè)化管理等特點(diǎn)，主要投資于成熟不動(dòng)產(chǎn)。

REITs有多種分類。例如根據(jù)資金投向不同，REITs可分為權(quán)益型、抵押型和混合型；根據(jù)資金募集與流通方式不同，可以分為私募和公募兩種形式；根據(jù)組織形式不同，可以分為公司型和信托型兩類。

REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)非常廣泛，不僅包括寫字樓、零售物業(yè)、酒店公寓、廠房貨倉(cāng)、醫(yī)院、養(yǎng)老院等，還包括機(jī)場(chǎng)、港口、輸電塔、管道、數(shù)據(jù)中心等基礎(chǔ)設(shè)施。

從嚴(yán)格意義上說(shuō)，我國(guó)至今還沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)化的REITs產(chǎn)品，目前的所有REITs相關(guān)產(chǎn)品都只能算是類REITs或準(zhǔn)REITs產(chǎn)品。

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REITs將在中國(guó)怎樣發(fā)展

 

 

圖為張崢教授發(fā)表REITs觀點(diǎn)

張崢 北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長(zhǎng)助理，金融學(xué)教授，北大光華中國(guó)REITs研究中心執(zhí)行主任，【中國(guó)REITs先鋒項(xiàng)目】學(xué)術(shù)導(dǎo)師。研究領(lǐng)域?yàn)閷?shí)證資產(chǎn)定價(jià)、行為金融、風(fēng)險(xiǎn)管理、家族企業(yè)與財(cái)富管理、私募股權(quán)與創(chuàng)業(yè)投資。

REITs市場(chǎng)在中國(guó)的將來(lái)有想象空間。

在中國(guó)的資產(chǎn)端中，REITs產(chǎn)品在目前房?jī)r(jià)保持穩(wěn)健的宏觀環(huán)境中將產(chǎn)生更多的機(jī)會(huì)，輕資產(chǎn)時(shí)代的到來(lái)能提供最有效的不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)化機(jī)會(huì)。

目前重點(diǎn)推出的“房住不炒”、“租售并舉”等概念將現(xiàn)金流、杠桿化等優(yōu)先提供給REITs這一類的創(chuàng)新型金融模式而不再優(yōu)先提供給房地產(chǎn)開發(fā)商。全國(guó)社會(huì)保障基金理事會(huì)原副理事長(zhǎng)王忠民認(rèn)為，未來(lái)三年可以看作REITs的布局期，REITs改變了過(guò)去中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展模式。

如何緊緊圍繞中國(guó)經(jīng)濟(jì)和商業(yè)實(shí)踐開展REITs研究，貢獻(xiàn)適用于中國(guó)的方案，為REITs市場(chǎng)的發(fā)展提供航向？北京大學(xué)光華管理學(xué)院在這一領(lǐng)域一直不斷探索，成為引領(lǐng)REITs發(fā)展的一支重要力量。

北大光華-《中國(guó)REITs白皮書》系列報(bào)告

“光華思想力”平臺(tái)匯聚頂級(jí)專家學(xué)者，積極與政府監(jiān)管部門緊密合作，基于對(duì)REITs理論與全球?qū)嵺`的系統(tǒng)研究，推出了《中國(guó)REITs白皮書》系列報(bào)告，論述中國(guó)REITs制度設(shè)計(jì)、探討中國(guó)REITs市場(chǎng)規(guī)模、思考中國(guó)REITs的市場(chǎng)建設(shè)，并給出了發(fā)展建議，為REITs的發(fā)展建立了豐厚的學(xué)術(shù)基礎(chǔ)。

《中國(guó)REITs白皮書》系列

（點(diǎn)擊文章標(biāo)題，閱讀白皮書全文）

1、中國(guó)公募REITs發(fā)展研究

本報(bào)告深入闡述了REITs對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義，分析中國(guó)REITs制度建設(shè)的問(wèn)題和典型案例，論述推出公募REITs的適時(shí)性，探索公募REITs的模式選擇、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和市場(chǎng)建設(shè)等相關(guān)問(wèn)題，提出中國(guó)當(dāng)前推出公募REITs的方案和路徑。

2、中國(guó)REITs規(guī)模將超4萬(wàn)億

本報(bào)告采用比較研究的方法，根據(jù)全球主要市場(chǎng)的REITs相對(duì)其經(jīng)濟(jì)總量和上市公司總市值的規(guī)模占比，對(duì)中國(guó)公募REITs未來(lái)可能的市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)行了分析與討論。

3、中國(guó)租賃住房REITs市場(chǎng)規(guī)?；虺f(wàn)億

本報(bào)告對(duì)中國(guó)市場(chǎng)上的五單租賃住房證券化案例進(jìn)行了分析與討論，探討了公募租賃住房REITs對(duì)于租賃住房市場(chǎng)發(fā)展的意義和市場(chǎng)展望，以及在“公募基金+ABS”的模式下，公募REITs發(fā)展中要面對(duì)的核心問(wèn)題，并提出了相關(guān)建議。

4、如何驅(qū)動(dòng)4萬(wàn)億中國(guó)REITs市場(chǎng)？

本報(bào)告對(duì)REITs稅制問(wèn)題進(jìn)行分析與討論，探討了REITs稅制問(wèn)題研究的重要性，以及在“公募基金+ABS”的模式下，目前公募REITs稅收制度面對(duì)的核心問(wèn)題，并提出具體的稅收規(guī)范及優(yōu)惠建議。

5、“公募基金+ABS”架構(gòu)下，如何建立完善有效的管理模式？

本報(bào)告通過(guò)分析內(nèi)部管理模式和外部管理模式的內(nèi)涵、特點(diǎn)和實(shí)踐，對(duì)比兩種模式的優(yōu)勢(shì)與不足，研究了中國(guó)類REITs市場(chǎng)中管理結(jié)構(gòu)的相關(guān)問(wèn)題，探討了在未來(lái)中國(guó)公募REITs的建議架構(gòu)下，管理職能的分配以及治理機(jī)制的相關(guān)問(wèn)題，并對(duì)市場(chǎng)建設(shè)提出了相關(guān)的政策建議。

6、全球大部分REITs表現(xiàn)優(yōu)秀，可成為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格之“錨”

本報(bào)告從REITs對(duì)投資者的意義、全球REITs市場(chǎng)表現(xiàn)等多個(gè)視角審視公募REITs的作用，并給中國(guó)公募REITs市場(chǎng)建設(shè)提出建議。

7、REITs市場(chǎng)建設(shè)與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展——基于各國(guó)推出REITs制度的歷史分析

本報(bào)告從各國(guó)REITs發(fā)展歷程的角度，分析REITs市場(chǎng)建設(shè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)上的作用機(jī)理及意義。

8、中國(guó)應(yīng)以公募權(quán)益型REITs為發(fā)展重點(diǎn)加快推出試點(diǎn)

本報(bào)告是北大光華REITs課題組首次針對(duì)中國(guó)金融市場(chǎng)的特性，完整闡述中國(guó)REITs制度建設(shè)的路徑選擇。

9、基礎(chǔ)設(shè)施REITs潛在市場(chǎng)超萬(wàn)億，可盤活存量資產(chǎn)化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

本報(bào)告認(rèn)為，中國(guó)存量基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模超過(guò)100萬(wàn)億，若僅將1%進(jìn)行證券化，即可撐起一個(gè)萬(wàn)億規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)。

中國(guó)REITs論壇

2017年4月，北大光華與中聯(lián)基金聯(lián)合發(fā)起成立北大光華中國(guó)REITs研究中心，旨在持續(xù)推動(dòng)REITs領(lǐng)域的系統(tǒng)性深入研究。同時(shí)，北大光華攜手國(guó)內(nèi)外REITs領(lǐng)域政策、學(xué)術(shù)和頂尖商業(yè)機(jī)構(gòu)，共同發(fā)起建立起了一個(gè)旨在推動(dòng)中國(guó)REITs市場(chǎng)建設(shè)和發(fā)展的高端平臺(tái)——中國(guó)REITs論壇。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院名譽(yù)院長(zhǎng)、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧教授為中國(guó)REITs論壇題詞：

 

 

 

 

首屆中國(guó)REITs論壇是近年來(lái)最具影響力和價(jià)值的REITs峰會(huì)之一，堪稱“中國(guó)REITs發(fā)展史上的里程碑”。

未來(lái)，中國(guó)REITs論壇將致力于聚集各相關(guān)領(lǐng)域的中堅(jiān)力量和有識(shí)之士進(jìn)行最高水平的學(xué)術(shù)研究、政策研究和行業(yè)研究，組織各類交流活動(dòng)，推動(dòng)REITs市場(chǎng)和商業(yè)實(shí)踐穩(wěn)步前行；并聯(lián)合北大光華中國(guó)REITs研究中心、上海交易所、深圳交易所和戴德梁行等對(duì)中國(guó)的REITs發(fā)展進(jìn)行長(zhǎng)期關(guān)注，定期編制、發(fā)布并更新中國(guó)REITs指數(shù)，反映市場(chǎng)變化。

REITs市場(chǎng)規(guī)模龐大，發(fā)展“正當(dāng)其時(shí)”。國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)已經(jīng)處于崛起前夜，北大光華以雄厚的學(xué)術(shù)儲(chǔ)備為基礎(chǔ)，積極參與業(yè)界交流，不斷進(jìn)行深入研究，為推動(dòng)中國(guó)REITs行業(yè)的發(fā)展出力獻(xiàn)策。

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讓更多人更懂REITs

厲以寧教授認(rèn)為，作為業(yè)界呼喚已久的創(chuàng)新金融產(chǎn)品，中國(guó)需要培養(yǎng)更多懂得REITs的新型企業(yè)家。

 

 

圖為劉俏教授為【中國(guó)REITs先鋒項(xiàng)目】授課

劉俏 北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長(zhǎng)，金融學(xué)教授?！局袊?guó)REITs先鋒項(xiàng)目】授課教授。在公司金融、實(shí)證資產(chǎn)定價(jià)、市場(chǎng)微觀結(jié)構(gòu)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究等方面擁有眾多著述。

張崢教授表示，【中國(guó)REITs先鋒項(xiàng)目】是光華高層管理教育非常重要的項(xiàng)目，我們致力于將該項(xiàng)目做成一個(gè)教育項(xiàng)目，它是光華思想力的最終使命之一。通過(guò)深入研究，希望把它傳遞給市場(chǎng)，并最終促進(jìn)中國(guó)REITs市場(chǎng)的建設(shè)與發(fā)展。

項(xiàng)目覆蓋監(jiān)管政策、實(shí)踐案例、產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及全球市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)等，幫助理解和探索中國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展路徑，提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和資本管理的能力，讓更多人更懂REITs！